Điền doanh thu năm dự kiến và loại hoạt động để tra cứu đầy đủ nghĩa vụ thuế.
Doanh thu nhập: —
🏢
Hệ thống thông tin – Cho thuê Bất động sản
Quy định đặc thù theo NĐ 68/2026/NĐ-CP & Khoản 4 Điều 7 Luật TNCN 109/2025/QH15
📋 Quy định thuế
🧮 Tính thuế BĐS
📅 Thủ tục kê khai
📂 Mẫu biểu
📒 Sổ kế toán
Thuế GTGT
= 5% × Toàn bộ doanh thu cho thuê BĐS
Áp dụng khi doanh thu > 1 tỷ đồng/năm (Điều 3, NĐ 68/2026 sửa đổi bởi NĐ 141/2026)
Thuế TNCN
= 5% × (Doanh thu − 1 tỷ đồng miễn thuế/năm)
Căn cứ: Khoản 4 Điều 7 Luật TNCN số 109/2025/QH15 & Điều 4 khoản 4, NĐ 68/2026 (sửa đổi bởi NĐ 141/2026)
Tiền phạt/Bồi thường
TNCN = 5% × Toàn bộ khoản tiền phạt/bồi thường nhận từ bên thuê
Không được trừ 1 tỷ đồng miễn thuế — kê khai riêng tại Mẫu 01/BĐS chỉ tiêu [13],[14]
Ngưỡng miễn thuế
Doanh thu ≤ 1 tỷ đồng/năm → Không nộp GTGT & TNCN. Chỉ thông báo doanh thu thực tế.
Hóa đơn điện tửKhông có quy định cụ thể về ngưỡng bắt buộc HĐĐT đối với hoạt động cho thuê BĐS. HKD/CNKD vui lòng liên hệ CQT quản lý trực tiếp nơi có BĐS cho thuê để được hướng dẫn.
Đặc điểm riêng
Không áp dụng PP1 hay PP2 như CNKD thông thường. Chỉ có một phương pháp duy nhất: 5% × (DT − 1 tỷ).
Xác định doanh thu
Trả theo kỳ: tính từng kỳ. Trả trước nhiều năm: phân bổ đều hoặc tính 1 lần — cá nhân tự chọn (Điều 5.2đ, NĐ 68/2026).
Nhiều BĐS cho thuê
Tổng mức trừ ≤ 1 tỷ/năm. Cá nhân chọn HĐ nào được trừ theo phương án lợi nhất. Nếu HĐ đã chọn chưa trừ đủ, tiếp tục chọn HĐ khác (Điều 4.4a, NĐ 68/2026 sửa đổi bởi NĐ 141/2026).
Tổ chức khai thay
Phải ghi rõ trong HĐ: nội dung khai thay & số tiền được trừ. Nếu HĐ chưa trừ đủ 1 tỷ, cá nhân tiếp tục chọn HĐ khác để trừ thêm (Điều 4.4b, NĐ 68/2026 sửa đổi bởi NĐ 141/2026).
🔄Điều khoản chuyển tiếp (Điều 18.3, NĐ 68/2026 sửa đổi bởi NĐ 141/2026): Hợp đồng ký trước 01/01/2026, thời hạn còn lại > 6 tháng: được điều chỉnh lại mức miễn 1 tỷ. Nếu DT còn lại > 1 tỷ → nộp thuế theo NĐ 68/2026. Thuế đã nộp thừa được hoàn trả/bù trừ theo Điều 12.
Nhập doanh thu từng bất động sản cho thuê. Hệ thống sẽ tính thuế GTGT, TNCN và phân bổ tối ưu mức trừ 1 tỷ đồng miễn thuế.
BĐS 1
Cá nhân trực tiếp khai thuế
Tự chọn kỳ khai (Điều 8.3d, NĐ 68/2026): • Khai 2 lần/năm:
— Lần 1: chậm nhất 31/7 năm tính thuế
— Lần 2: chậm nhất 31/01 năm dương lịch tiếp theo • Khai 1 lần/năm:
— Chậm nhất 31/01 năm dương lịch tiếp theo Cá nhân tự chọn phương án phù hợp nhất.
Tổ chức thuê khai thay (Điều 8.3đ)
Điều kiện: HĐ thuê có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thay, nộp thay. Thời hạn: Theo kỳ thanh toán tiền thuê BĐS trong hợp đồng. Lưu ý: Phải ghi rõ trong HĐ nội dung khai thay & số tiền được trừ 1 tỷ. Sử dụng Mẫu 01/TCKT + Phụ lục 02/BK-KTBĐS.
Cá nhân cho cá nhân thuê (Điều 8.3đ)
Bên cho thuê phải trực tiếp khai thuế, không được ủy quyền cho bên thuê khai thay. Áp dụng kỳ khai và nộp thuế như cá nhân trực tiếp khai ở trên.
Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế (Điều 8.4d)
Quy tắc chính: Nộp tại CQT nơi có bất động sản cho thuê — không phải nơi cư trú. Nhiều BĐS cùng/khác tỉnh: Tổng hợp trên 1 hồ sơ khai thuế, chọn 1 CQT nơi có BĐS để nộp. Nộp thuế: Nộp riêng theo từng địa điểm nơi có BĐS cho thuê. Trường hợp tổ chức khai thay: nộp hồ sơ tại CQT nơi có BĐS tương ứng.
⏱️Thời hạn nộp thuế = thời hạn nộp hồ sơ khai thuế của cùng kỳ đó. Khai bổ sung: thời hạn nộp thuế là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế kỳ có sai sót. (Điều 8.3e, NĐ 68/2026)
01/BĐS
Thông báo doanh thu / Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản
Mẫu chính dùng cho cá nhân tự khai. Khai 2 lần (31/7 & 31/1) hoặc 1 lần/năm (31/1). Nộp tại CQT nơi có BĐS. Kê khai tổng DT, GTGT, TNCN từng BĐS, mức trừ 1 tỷ, tiền phạt/bồi thường (nếu có).
01/BK-BĐS
Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê
Kèm Mẫu 01/BĐS. Kê khai từng BĐS: địa chỉ, tổng giá trị HĐ, thời gian thuê, DT phát sinh, mức trừ để xác định DT tính thuế TNCN, GTGT = DT × 5%, TNCN = (DT − mức trừ) × 5%, tiền phạt/bồi thường (nếu có).
01/TCKT
Tờ khai thuế của Tổ chức khai thay, nộp thay
Tổ chức là bên đi thuê BĐS khai thay theo thỏa thuận trong HĐ. Nộp tại CQT nơi có BĐS. Mã số thuế dùng của tổ chức khai thay. Thời hạn theo kỳ thanh toán tiền thuê.
02/BK-KTBĐS
Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản
Kèm Mẫu 01/TCKT. Liệt kê: tên/MST bên cho thuê, địa chỉ BĐS, tổng DT, mức trừ áp dụng theo HĐ, thuế GTGT = DT × 5%, thuế TNCN = (DT − mức trừ) × 5%.
01/BK-STK
Thông báo số tài khoản / số hiệu ví điện tử
Nộp kèm tờ khai đầu tiên hoặc khi thay đổi thông tin tài khoản.
ℹ️Tất cả hồ sơ khai thuế BĐS phải nộp bằng phương thức điện tử. Trường hợp đặc biệt (người cao tuổi, khuyết tật, vùng khó khăn) được nộp hồ sơ giấy tại Trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã.
Căn cứ TT 152/2025/TT-BTC ngày 31/12/2025, hiệu lực từ 01/01/2026. Sổ kế toán áp dụng theo mức doanh thu và phương pháp nộp thuế.
Trường hợp 1: Doanh thu cho thuê BĐS ≤ 1 tỷ đồng/năm (Điều 4, TT 152/2025)
S1a-HKD
Sổ doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ
Ghi doanh thu cho thuê BĐS theo từng kỳ. Làm căn cứ xác định có thuộc đối tượng chịu thuế hay không.
Bắt buộc
📌 Chỉ cần 1 sổ duy nhất. Có thể ghi theo từng nghiệp vụ phát sinh hoặc theo định kỳ.
Trường hợp 2: Doanh thu cho thuê BĐS > 1 tỷ đồng/năm (Điều 5, TT 152/2025)
S2a-HKD
Sổ doanh thu bán hàng hóa, dịch vụ
Ghi DT cho thuê BĐS kèm tính thuế GTGT (5% × DT) và thuế TNCN (5% × (DT − 1 tỷ)) theo từng nghiệp vụ.
Bắt buộc
📌 Hoạt động cho thuê BĐS tính thuế TNCN theo tỷ lệ % trên DT (khoản 4 Điều 7 Luật TNCN 109/2025) → áp dụng Mẫu S2a-HKD dùng chung cho cả GTGT lẫn TNCN. Cơ quan thuế có thể cung cấp dữ liệu để đối chiếu.
Nếu cá nhân cho thuê BĐS đồng thời có hoạt động SXKD khác theo PP2 (thu nhập tính thuế) → phải mở thêm sổ S2b/S2c/S2d/S2e cho hoạt động đó.
Quy định chung về sổ sách (Điều 2 & 3, TT 152/2025)
Người thực hiệnTự ghi sổ, bố trí người thân làm kế toán, hoặc thuê dịch vụ kế toán. Được phép kiêm nhiệm.
Lưu trữ tài liệuTối thiểu 5 năm. Được lưu trữ điện tử hoặc bản giấy. Riêng hóa đơn theo quy định pháp luật thuế.
Tùy chỉnh sổCó thể bổ sung thêm sổ hoặc sửa biểu mẫu cho phù hợp nhu cầu. Sổ phải ghi rõ tên, ngày lập, chữ ký người đại diện.